Mi capita spesso quando partecipo alle assemblee condominiali rappresentando in riunione dei condomini di imbattermi in colleghi che alla domanda del presente articolo rispondono snobbando il richiedente “che domanda è?! semplice…con gli articoli 1123 del codice civile e successivi”.
Sebbene tale risposta non sia del tutto sbagliata a mio avviso è fuorviante per i non addetti ai lavori e totalmente errata se il Condominio che si sta amministrando ha un proprio regolamento di condominio. Ma vediamo perché.
Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o – in mancanza – in base alle norme generali e specifiche contenute nel codice civile (art. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.).
La prima verifica è prendere il proprio regolamento di condominio e controllare le disposizioni in esso contenute, normalmente sono riportate nei primi articoli del documento, subito dopo all’articolo o agli articoli che si riferiscono alle parti e beni comuni del condominio.
Soltanto se il regolamento non contiene delle disposizioni in merito – oppure tace rispetto a determinati casi – si applicheranno i criteri del codice civile (art. 1123, 1124, 1125 e 1126).
Ciò vuol dire che gli articoli che si riferiscono ai criteri di ripartizione inseriti nel regolamento di condominio derogare gli articoli di ripartizione delle spese del codice civile, infatti l’art. 1123 comma I recita “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”
Ed è proprio la “diversa convenzione” che si riferisce ad un accordo differente rispetto alle norme di ripartizione delle spese contenute nel codice civile e che può essere contenuto nel regolamento condominiale contrattuale, vale a dire quel regolamento sottoscritto da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle unità immobiliari dal costruttore (ipotesi più probabile) o in un momento successivo (es. assemblea con presenza di tutti i condomini).
Ritengo doveroso evidenziare che tutti gli articoli del codice civile che si riferiscono alla ripartizione delle spese condominiali (1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.) sono tutti derogabili, ovvero sono norme non imperative, non tassative. Quindi, in ordine di importanza è necessario anzitutto verificare il proprio regolamento di condominio solo dopo, in caso di assenza, seguire le norme del codice civile.
Tornando alla domanda iniziale, la risposta corretta sarebbe dovuta essere “semplice… con gli articoli del nostro regolamento di condominio ed ove mancanti con gli articoli del codice civile.”
